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宏觀動態

2017年3月全國房地產市場報告

發布時間:2017-4-16 9:24:50

1、供應:上月基數較低使得環比激增147%、同比仍處低位

3月,28個重點城市商品住宅新增供應量環比大幅增長147%,其中多數城市供應量環比均有較大回升,主要是1、2月份供應已跌入谷底,基數過低所致。總體而言,“限價”致供應偏緊的局面并未扭轉,仍有6成城市供應量低于去年月平均值,整體同比仍跌10%,當前供應量仍處在低位。

一線城市中,廣州供應超百萬平方米,環比增長近3倍,同比也是一線城市中唯一上漲的。另外,北、上、深供應量雖環比增長,但同比跌幅都較大。二、三線城市供應量環比增長144%,同比仍下滑8%,多數城市供應量處在較低位置,其中僅濟南供應量環比下跌40%,其余城市全部上漲。同比來看,近半數城市下滑,天津、濟南跌讀較大,超過70%,蘇州、南京、無錫跌幅也在20%以上。值得注意的是,仍有部分如鄭州、徐州、長春、常州等城市供應同、環比全部上漲。

2、成交:供應增加使成交環比激增77%,城市間分化顯著

在供應量回升推動下,3月份重點城市成交量環比上漲77%,其中絕大多數城市成交量環比上漲,且漲幅較大。但市場并沒有出現真正回暖,成交量僅在低位有所回升。這一點在成交量同比變化中也可佐證,3月28個重點城市成交量同比下滑30%,超過7成城市成交量同比下滑。

一線城市整體成交環比上漲53%,同比下降43%,僅廣州成交量同環、比皆上漲,且高于去年月平均成交值,市場依舊保持一定熱度。北京、上海成交量恢復至去年四季度水平,深圳成交再探新低。

二、三線城市3月成交全部環比上漲,漲幅達80%,但超過6成城市同比下跌。各城市間但分化明顯:第一,青島、廈門、昆明、寧波、佛山等城市市場更為活躍,成交量同、環比皆上漲。青島3月份重啟限購導致末班車效應,成交量同環、比上漲13%和54%;高庫存城市沈陽、徐州成交節節攀升,去化風險進一步降低。第二,濟南、鄭州等城市表現較弱,環比漲幅均在20%之內,濟南因供應連續下滑,成交量幾乎與1、2月份相持平,遠低于去年月平均值,鄭州成交持續處在低位,一季度成交較去年同期下滑30%。第三,南京、蘇州、東莞、無錫等城市3月份成交同比降幅較大。實際上,從環比來看,由于1、2月份成交基數過低,南京、蘇州等城市環比漲幅較大,成交絕對值基本恢復到去年四季度成交水平。 

3、庫存:供不應求致庫存下降,部分城市消化周期環比回落

在房源供應顯著放量的情況下,3月份成交量也有所回升,但大部分城市仍維持供不應求的格局,僅深圳、無錫、福州、蘇州等6城供求比大于1。持續供不應求導致28個城市庫存持續下降,其中降幅最大為寧波,庫存量環比下降17%,沈陽仍為庫存量最大城市。

由于成交有所回升,本月超半數城市消化周期環比下跌,廈門降幅高達63%,深圳成交持續低迷,消化周期已超過30個月;受政策影響,無錫、蘇州、東莞消化周期也超過15個月。

4、結構:大戶型成交占比回升,深圳高檔產品份額持續走高

從價格段成交結構來看,京滬中低檔產品成交占比繼續回落,深圳高檔產品市場份額仍在攀升。具體來看,上海中檔及中高檔產品成交占比上升6個百分點;北京中低檔產品成交占比大幅回落15個百分點,低檔產品成交占比有所回升;深圳高檔產品成交占比持續上揚,3月份市場份額已超過50%。

從面積段成交結構來看,大戶型產品成交占比出現回升。本月上海200平方米以上大戶型產品成交占比回升至19%;北京大戶型產品成交占比增加8個百分點,90-200平方米面積段產品成交占比均有不同程度的回落;深圳小戶型產品成交占比繼續攀升,依舊遙遙領先于其它面積段。

5、土地:成交規模持續走低,熱點城市土拍高溫難降

3月,CRIC監測的300城經營性土地成交244幅,環比下降16%;成交建面2318萬平方米,同、環比跌幅都接近20%;成交總價1447億元,環比減少6%,同比仍增長54%;土地價格上行趨勢未改,成交樓板價進一步提升至6244元/平方米,環比上漲17%,同比上漲90%。

受上月較低基數影響,一線以及三四線城市土地成交規模有所回升,一線城市土地成交建面207萬平方米,環比增加20%,同比大增229%;三、四線城市土地成交建面563萬平方米,環比上升10%,同比仍下降37%。二線城市土地成交規模持續走低,成交建面降至1546萬平方米,同、環比明顯回落,跌幅分別為19%和29%。

土地平均溢價率升至50.3%,環比增加19.5個百分點。各線城市土地溢價率全面回升,一線城市增長尤為迅速,溢價率環比增加33.5個百分點至45.9%;二線城市溢價率43.8%,環比增加11.6個百分點;三四線城市土拍溢價率升至高位,達80.6%,環比增加20.8個百分點。

我們認為當下土地市場極低的成交規模并非市場常態,隨著土地供應回歸正常,尤其是熱點二線城市已明確表示要增加土地供應,二季度土地成交規模將穩步回升至正常水平。另外,熱點城市土拍競爭愈加激烈的狀況仍將持續,尤其是以太倉、金華為代表的一些環一線的三、四線城市土地市場將更加激烈。

6、綜觀:嚴厲“雙限”掣肘一、二線城市供求回升,部分三、四線城市或將成新亮點

一季度在供應不濟、政策收緊兩大因素下,整體成交量同、環比均在下滑。當前,調控政策仍有加碼空間,尤其是一季度一、二線城市頻頻政策升級,甚至部分三、四線城市也加入調控行列,再次加大市場觀望情緒。

分各線城市來看,一線城市調控最嚴,影響也最大,尤其是供應端限制,直接制約到成交量上漲。二線城市調控之劍懸頂,整體成交量仍在底部徘徊,各城市間分化仍在加劇。部分三、四線城市或將成為新亮點,尤其是環核心城市圈以及返鄉置業需求強勁的城市。

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